Warum greift die Mietpreisbremse nicht? Die Akelius GmbH bietet eine Wohnung für einen weit überdurchschnittlichen Preis an. (© Max Gilbert )

Miet-Explosion: Diese Eimsbütteler Wohnung sprengt alle Dimensionen

Ein Wohnungsinserat mit einem exorbitanten Quadratmeterpreis wirft zwei Fragen auf: Ist Eimsbüttel den Reichen vorbehalten? Und: Warum greift hier die Mietpreisbremse nicht?

Unaufhörlich steigende Mietpreise sind in Eimsbüttel nichts Neues. Das ehemalige Arbeiterquartier rund um die Osterstraße hat sich zu einem der beliebtesten Wohnviertel der Stadt Hamburg gemausert – das wirkt sich seit Jahren auf die Wohnpreise aus. Die Mieten kennen indes nur eine Richtung: nach oben. Ein aktuelles Mietangebot treibt diese Entwicklung auf die Spitze. Wenige Fußminuten von der U-Bahnhaltestelle Osterstraße entfernt, wird eine Dreizimmer-Wohnung im Dachgeschoss inseriert: 106 Quadratmeter, sanierter Altbau, Einbauküche. Nettokaltmiete: 2.650 Euro. Daraus ergibt sich ein Mietpreis von spektakulären 25 Euro pro Quadratmeter. Angeboten wird die Wohnung von der Akelius GmbH, der das gesamte Haus in der Eichenstraße gehört.

Ein Paragraph schlägt die Mietpreisbremse

Laut Mietenspiegel der Stadt Hamburg liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei ähnlichen Objekten, die vor 1918 in dieser "guten Wohnlage" gebaut wurden, bei etwa 11 Euro. Die obere Grenze der Preisspanne liegt in Eimsbüttel laut dem Portal wohnpreis.de bei etwa 16 Euro, dem Mietspiegel von immowelt.de zufolge, bei knapp 19 Euro. In den einschlägigen Immobilienportalen entspricht dies den Preisen, die für Mietwohnungen, vergleichbar mit der von Akelius angebotenen, in Eimsbüttel aufgerufen werden. Das Angebot der in der Eichenstraße liegt also augenscheinlich weit über dem Durchschnitt.

Akelius begründet den Mietpreis "im oberen Preissegment" wie folgt: Die Wohnung punkte mit der "qualitativ überdurchschnittlichen Sanierungs- und Ausstattungsqualität" und dem "einzigartigen Blick über Eimsbüttel". Doch ist eine solche Preisforderung in diesem Fall erlaubt und warum greift die Mietpreisbremse nicht? Akelius betont, die "Regelungen der Mietpreisbremse finden aufgrund der umfassenden Modernisierungen keine Anwendung". Möglich macht dies Paragraph 556f des BGB, laut dem solche "umfassenden Modernisierung" eine Ausnahme von der Mietpreisbremse zur Folge haben.

Dem Immobilienunternehmen Akelius gehört das Haus in der Eichenstraße. (© Max Gilbert )

Der aufgerufene Mietpreis ist "obszön"

Für Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins Hamburg, handelt es sich um ein Paradebeispiel für die löchrige Gestaltung der Mietpreisbremse: "Was nützt eine Bremse, die – wie in diesem Fall – nicht bremst?" Von "umfassenden Modernisierungsmaßnahmen" sprechen, so Chychla, könne man, wenn die Modernisierungsarbeiten einen Drittel der Neubaukosten betragen. Auch sollte man die ach so tolle Ausstattung des Streitobjekts nicht vergessen: Es gibt weder einen Aufzug, noch eine Tiefgarage – dafür aber zahlreiche Dachschrägen. Aus Chyclas Sicht wäre ein Mietpreis von maximal 18 Euro pro Quadratmeter angemessen.

Auch Kay Gätgens, Bezirksamtsleiter in Eimsbüttel, beschreibt die Mietpreisbremse als "stumpfes Schwert" und fordert eine Nachbesserung. Rüdiger Rust, Vorsitzender der SPD-Fraktion Eimsbüttel, nennt den aufgerufenen Mietpreis "obszön" und sagt, es sei ärgerlich, dass die Mietpreisbremse aufgrund der Ausnahmeregelung nicht greife. Dennoch sei es wichtig, dass es keine absolute Deckelung gebe, um zu verhindern, dass der Wohnungsbau ins Stocken gerate, so Rust.

Die Wohnung steht seit Monaten leer

Dazu kommt, dass andere Mieterinnen und Mieter des Mehrfamilienaltbaus, die bereits länger dort wohnen, nach Informationen der Eimsbütteler Nachrichten für ähnliche Wohnungen etwa 1000 Euro weniger Miete zahlen. "Jenseits von Gut und Böse", nennt ein Mieter den aufgerufenen Preis für die inserierte Wohnung. Aus dem Kreis der Mieter erfährt man außerdem, dass die Wohnung im Dachgeschoss seit längerer Zeit leer stehe und bereits vor vielen Monaten komplett renoviert worden sei. Aktuell würden noch zwei weitere Wohnungen im Haus renoviert. Allerdings mache es laut Mietern den Anschein, dass sich die Renovierungen lange hinzögen. Viele Besichtigungen für die nun zu vermietende Wohnung gebe es laut Anwohnern auch nicht.

Von Eimsbüttel zu Luxusbüttel

Lösungen um derartige Auswüchse in Zukunft zu verhindern, gäbe es laut Siegmund Chychla. Ein eigentlich sinnvolles Gesetz sei sogar bereits vorhanden, allerdings "praktisch tot". Er spricht von Paragraph 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches. Dieser bestimmt, wann eine unrechtmäßige Mietpreisüberhöhung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter über zwanzig Prozent mehr verlangt, als bei vergleichbaren Objekten. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs von 2004 habe diesem Gesetz allerdings seine Kraft genommen, so Chychla. Für ihn ist die Entkräftung dieses Gesetzes ein entscheidender Grund dafür, dass die Nettokaltmieten in Hamburg in den letzten zehn Jahren um etwa 50 Prozent gestiegen sind. Er fordert, das Gesetz zu reformieren. Bis die Politik handlungsfähige Maßnahmen beschließt, könnten die Eimsbütteler Mietpreise denen an der Alster immer näher kommen – und das ehemalige Arbeiterviertel sich endgültig zu Luxusbüttel entwickeln.

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